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成都中心论:没有1000年的沉淀,何来城市中心?

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发表于 2018-2-2 17:40:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
2017年,成都天府新区地块的地价已追赶中心城区,这是成都城市发展由单中心向双中心转换的结果。根据《天府新区总体规划》,中心城区和天府新区作为成都两个中心,并进发展。

然而,面对天府新区“面粉贵过面包”,中心城区和天府新区楼市投资价值之争不断。随着成都“中优”提出,我们或许可以更肯定答案——成都双中心对比,中心城区价值遥遥领先。

成都双中心示意图(据网络)


环线布局决定中心城区的土地价值最高

成都是典型的“单中心+放射线+环状”城市结构。对于平原城市,这种城市结构,是一种非常经济和有效率的城市空间结构。中心城区到同半径环线各方位的物理距离相近,往来便利,所以最好基础设施、教育配套、金融商业、行政资源都最先分布在中心区域,随着环线外扩,资源分布递减。

这也侧面印证了西欧城市经济学中重要的“同心圆理论”,城市中心的土地价值最高,并按照均匀的半径向城市外围递减。

所以,即便天府新区建设加速,其规划发展范围,仍处在成都的四环、五环甚至六环之外。其每一次的外扩发力,都是在增强成都核心主城的地理“统治力”。加上成都此前规划的8座卫星城,也因为环线布局,将持续作用和辐射核心主城。

对于房产价值而言,房屋本身折旧,是减值,是加速折旧类型的资产。土地才是增值的,核心主城的土地占据绝对的价值高地,才能形成房产强势的保值力。

大成都环线地图(据网络)


没有千年积淀 何来城市中心?

对于天府新区而言,城市生长的第一个阶段是最容易的,但是城市核心区域的价值,是从一座城市立城开始,耗费百年千年,才得以积淀下来。当造城的速度远远超过了人口集聚的速度,近郊新城短期过快上涨,没有时间沉淀,价值基础无法夯实。

目前成都一部分城市经济和行政重心逐步南移,但从环线基础建设来看,这也增加了东西南区域前往城南的通勤成本,在一定程度上会影响人口的迁移速度。

城市是核心是“市”,人与人集聚,不断交易,时间沉淀才能产生“市场”。在大城市内部,中心城区因为四通八达,一定是城市居民最期待入住、需求最旺盛的区域,大量的生产型服务业为了和四面八方的人做生意,也一定要抢占核心主城的位置。

成都中心城区人流如织实景图(据网络)


现阶段成都城南新区的房价大部分都是靠预期撑起来的,人口还没集中起来,房价已经上天了。但是对于房产增值、保值而言,新区各项市政规划兑现的进度都需要计算在内,没有长达十几年的时间沉淀,居住和市场交易的人气无法快速积聚,难成大器。这会导致非城市中心的房产在楼市处于低潮回落阶段时,震荡幅度会很明显,无人接盘的局面在多个城市都发生过。

恐慌性的购房者、投资客需要对远郊新城房产预期再理性一些。

成都“中优”再次强调核心主城房产稀缺性

此外,在中心城区已如此成熟的情况下,政府并未因为新区发展而放弃核心主城,而是还在继续加大对核心主城的基础设施建设的投入。

今年7月,成都正式提出“中优”发展战略。秉承“复兴历史文化、重构城市中心”的规划思路,“中优”明确指出,为配合城市文脉的优化,核心主城将疏解人口,降低开发强度,强地住宅和商业的容积率。

这背后最直接的商业逻辑是,解决“潮汐式”的交通拥堵,成都核心主城容积率降低,土地成本必然提升,未来商品房的土地供应也会减少。

由此,成都“中优”再次强调核心主城房产的稀缺性,增加其价值。同时,在融入成都历史上的各种文化因素上(锦里、武侯祠、宽窄巷子、杜甫草堂等),核心主城结合时代特色,把现代中央商务区的理念融入其中,城市文化地标集中爆发,形成“历史文化与现代文明交相辉映”的格局。

在“文化全球化时代”,政府要保护的的不仅仅是主城区地理核心的地位,还包括其历史文化中心的地位。

投资价值巨大 和雅嘉御推动南一环地标建设

对此形势,业内人士表示,“目前这个阶段,是中优加速发力,门槛拔高前,进入核心主城投资最好的时机。”据悉,目前核心主城区推盘无多,和雅嘉御作为少有的在售新盘,备受投资者关注。

和雅·嘉御效果图


和雅·嘉御,是由香港和意控股联袂绿地金控在房地产业务方面,布局西部的1号作品,分为行政公馆、精品商业两大业态。

对于此类产品而言,物理空间的地段概念更是投资潜力的基础和载体。

立于主城南一环地铁三号线衣冠庙站上盖,周边高校林立。全LOW-E中空玻璃幕墙设计,让和雅·嘉御将三国文化、古蜀锦官城的万千气象,悉数收纳,反复印证着核心城区的原生魅力。周围玉林商圈、红牌楼商圈、高升桥商圈、浆洗街商圈共造成都“十里洋场”。

放眼大成都,和雅·嘉御恰好又处在国际城南起步区,目前整个高新南区集中了成都现代服务业精华,是一个双中心 城市形成前过渡期的经济发展的重点区域,金融、科技和创意产业人才的集聚效应显现。

和雅·嘉御在享受核心主城的绝对价值之际,恰好平衡了成都双中心之争。

和雅·嘉御区位效果图


该项目特邀国际一流建筑设计团队、室内空间设计公司西格玛、著名室内设计师马映军先⽣及新港商业运营团队等国际建筑大师,共同书写蜀韵和港派交融的居住礼制。据透露,在众多和雅·嘉御到访者中,不乏有只是抱着一个核心主城高价值地段情结而来,却被细腻高标准所折服的。

现目前项目主推46㎡-116㎡、3.5米层高的精奢行政公馆,分布在项目大楼5-24层。共计500余套,因为稀缺的城市占位和市场的选择,已取得了不错的销量。

房屋交付后,由全球顶级物业管理公司仲量联行担任和雅·嘉御配备全天候三重安全防卫体系;另有专业资产管理团队,通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式,为业主提供灵活的闲置资产托管增值服务。

同时,和雅·嘉御所有配置都在为满足业主的高阶需求服务,涵盖精品商业、健身房、餐酒吧。这所有的一切,都侧面增加了业主投资和出租筹码。

和雅·嘉御区位效果图


在城市运动中,和雅·嘉御更像是一个资本和人口流量的吸附体。

随着“中优”和“南拓”步伐加快,夹在两区域之间和雅·嘉御将迎来诸多企业高管、高精尖人才和工程师等新成都人。其承袭主城千年文脉,与当代国际灵魂碰撞的魅力,对这群高端客群充满诱惑。这样一套房产在手,几乎就是抗通胀的硬通货。
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