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朗诗田明:我们是一个喜欢熊市的公司,因为靠本事吃饭

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(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 谢敏敏 在规模为王的中国房地产市场,田明和他掌管的朗诗一直算是特立独行的“异类”。

这种独特性,首先体现在田明对于朗诗的角色定位。早在2004年,朗诗绿色集团(00106.HK)确定了聚焦绿色科技的战略,自此深耕绿色地产领域,至今未曾改变。2013年,朗诗借壳深圳科技,登陆资本市场,在香港皇后大道中环中心51楼的办公室里,田明曾直言:“我们是一家非主流房企。”

5年以后的2018年3月29日,朗诗上市后第一次举办业绩发布会,田明站在台上,台词依然没有太大的变化,“朗诗是一家与众不同的公司。”“与众不同”这四个字,也被印在了朗诗2017年业绩演示材料上。

这种与众不同,源于朗诗多年来始终坚持的战略转型和升级。2012年,朗诗提出了深绿战略;2015年,朗诗提出“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”战略;2016年,在地产转型升级的基础上提出了“榕树林计划”,即发展地产主业之外的多元化新兴业态,形成纵向生态链。

借壳上市后,朗诗一直在整合集团和上市公司的业务。“养壳,我们还是很认真的。一直到了2017年度,这家公司规模上跟各项业务表现上才像是一个正常的上市公司。所以我们集团内部把2017年当成是上市公司的元年。”田明说。

元年之后,田明宣称朗诗的转型已经“棋过中盘”,他交出了朗诗的成绩单:

2017年朗诗合约销售额为321亿元,增长13%,其中非朗诗权益销售203亿元,获得开发服务收入7.5亿元,增长21%,实现开发服务利润3.1亿元,增长14%。实现核心净利润9.3亿元,增长132%;ROE 25.2%,增长12个百分点。

年报数据显示,2017年朗诗绿色集团新增34个项目,新进入北京、重庆、西安、济南等14个城市,新增可售面积340万平方米,可售货值537亿元,其中,非朗诗权益货值396亿元,新增开发服务合同14亿元;新增项目中9成是通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得。截至2017年末,朗诗操盘项目可售面积635万平方米,可售货值约1179亿元。此外,公司的净负债率由上年102%降至49%;加权平均融资成本由上年8%降至7.4%。

对于田明来说,朗诗的商业模式早就和其它公司有了明显而巨大的差别。其主流开发模式是小股操盘,所有项目均为合作项目,此外,朗诗也对外实行轻资产输出、为其它公司代建项目,这就形成了所谓的“朗诗出品”。在这种模式下,朗诗的利润结构悄然发生变化,有相当一部分的利润来自于开发服务费、产品整合费和超业绩分成,且这部分的比重将会逐年上升。

在地产业务之外,2017年朗诗全面展开了“榕树林计划”,发展长租公寓、养老服务、金融服务、美国等事业部,并着力打造资产运营公司、装饰公司、设计院公司、物业服务公司等业务体系,纵向拓展多元化业务。

新业务也开始陆续有所表现。在长租公寓领域,朗诗去年获取了55个项目,确认房间15040间,今年计划新增3.5万间房源,运营房间数超过2.5万间;养老业务开始全国化布局,进入北京、上海、广州、杭州、南京和苏州6个城市,预计截至今年底存量床位数突破6500张,运营床位要达到2500张,2019年计划总床位数达到2万张;绿色金融事业部方面,朗诗与平安不动产、信达投资、中融信托、中信资本成立了不同业务的四个基金和联合投资平台,年末存量资产管理规模达人民币60亿元,2018年这一数字计划在150亿元以上。

田明透露,在地产开发领域,朗诗也有目标——“朗诗出品”合同签约销售目标为人民币460亿元,同比增幅达44%。但他强调:“我们不是太看重这个指标的增长,会随形势的变化而定,这是一个初步的计划。如果市场不好,我们的发展速度会更快一些。如果市场依然红火,我们的发展速度可能会慢一些。我们是一个喜欢熊市的公司,因为我们靠本事吃饭,不靠资本吃饭。”

公司商业模式的差异化,只是一方面。从体制内“出走”的田明,对于中国房地产市场的判断历来就有其独到之处,而这种判断,某种程度上也是朗诗战略定位的依据。

田明认为,中国房地产市场已经越过了鼎盛的发展阶段,过去的传统开发模式越来越难以找到出路,“我们从2014年就开始坚定的实施转型,所以我们跟传统的地产商的逻辑完全不一样。如果要跟有些同行去比谁的资本多,谁的土地储备多,我们比不过人家。我们没有把并表,把增长的销售面积、销售金额,把这些指标看的太重,而是在地产领域,我们更关注我们和多少人一起合作,获得了多少开发服务的收益。”

他也并不认同一些房企动辄树立千亿以上目标的做派,“有很多公司提出了1千亿、3千亿、5千亿的目标,如果他不转型升级,我认为这是末路狂奔,因为前面的路看着看着就没有了,你还在往那走。没有转型升级的规模是毫无意义。”

“一个三年想成为多少亿的公司、五年想成为多少亿的公司,我认为那不靠谱。因为未来市场是怎么变化的谁都不知道,说的那么响亮,我觉得跟骗人没什么差别。”田明强调,他更关注的是商业模式的转型,而非单纯的规模增长。

基于上述判断,田明认为,2018年下半年房地产市场的走势会趋于变冷,随着资金链的全面收紧,一些杠杆过高、高价买地的企业可能会面临困境,这对于朗诗这样喜欢熊市的公司来说,会是一个并购的好时机,“那些很贵的地如果又分布在限购限售的城市,这些企业很快会出问题。我们正在跟我们有关的金融机构在联合做这方面的工作。”
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房地产已经是昨日黄花,因此他不相信不靠谱的事情。
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